Назад к списку

ДОГОВОР рассрочки (отсрочки) платежа при покупке квартиры.

 ДОГОВОР  рассрочки (отсрочки) платежа.

Возможность существования в гражданских правоотношениях Украины договоров с рассрочкой (отсрочкой) платежа не ставится под сомнение. Гражданский кодекс Украины (далее - ГК Украины) 2003 предоставляет право сторонам сделки согласовать его условия и порядок их выполнения по своему усмотрению. Именно в этом и заключается свобода договора, закрепленная ст. 627 этого Кодекса. Также ст. 6 ГК Украины предусмотрено, что стороны имеют право урегулировать в договоре, который предусмотрен актами гражданского законодательства, свои отношения, не урегулированные этими актами.

В свою очередь, возможность заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа прямо предусмотрена ч. 2 ст. 692 ГК Украины, а правовые последствия такого договора законодатель закрепил в ст. 694 этого же Кодекса.

Несмотря на то, что порядку отчуждения недвижимости законодательством Украины отведено особую роль, все же нельзя утверждать, что правовые отношения по купле-продаже недвижимости не подпадают под регулирование вышеупомянутых норм. Итак, сторонами может быть заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой или отсрочкой платежа, а нотариус, соответственно, имеет его удостоверить.

Как известно, с 1 января 2013 года ситуация на рынке недвижимости в Украине кардинально изменилась, поскольку право на регистрацию прав на недвижимость рядом с государственными регистраторами получили и нотариусы как специальные субъекты в случае возникновения права в результате нотариально удостоверенного сделки. Поэтому и встал вопрос: кем и когда должно быть зарегистрировано право собственности покупателя по такому договору в случае заключения сторонами договора с отсрочкой (рассрочкой) платежа? 

Рассмотрим ситуацию вместе, попробуем найти ответ.

Частью 3 ст. 334 ГК Украины установлено, что право собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения. Но в ч. 4 этой же статьи указано, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации в соответствии с законом.

Согласно абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства проводится нотариусом, которым совершено такое действие. В свою очередь, ч. 9 ст. 15 этого же Закона устанавливает, что государственная регистрация прав, их обременений в результате совершения нотариального действия (предоставление отказа в ней) проводится одновременно с совершением такого действия.

Итак, Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» четко регламентирует порядок возникновения права собственности по договорам, подлежат нотариальному удостоверению, а именно: договор нотариально удостоверяется нотариусом, который одновременно регистрирует право в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, соответственно право собственности у Покупателя на купленное, но не оплачена имущество возникает одновременно с нотариальному удостоверению и госрегистрации.

Однако неправильно было бы утверждать, что право собственности в этом случае нельзя оставить за продавцом. В частности, ст. 697 ГК Украины прямо предусмотрена такая возможность. В этом случае нотариус должен удостоверить договор купли-продажи, а право собственности после выполнения покупателем условий об оплате будет зарегистрировано государственным регистратором государственной регистрационной службы.